2022年4月29日下午，從學(xué)設(shè)計(jì)到做設(shè)計(jì)——“中裝杯”全國(guó)大學(xué)生環(huán)境設(shè)計(jì)大賽系列活動(dòng)之酒店設(shè)計(jì)線上直播活動(dòng)成功舉辦。酒店是門(mén)檻較高，體系龐雜的空間設(shè)計(jì)類別，它涵蓋大堂、客房、宴會(huì)廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、健身房等多種空間類型，承載住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)等主要功能。酒店的本質(zhì)，在于體驗(yàn)“別處的生活”，詩(shī)和遠(yuǎn)方的底色中，亦少不了人們對(duì)向往生活的想象、演繹與升華。
在此次線上活動(dòng)中IDM酒店研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、北京樂(lè)孚科技有限公司設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)趙陵川發(fā)表了《綠色酒店設(shè)計(jì)與更新》的主題演講
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▲IDM酒店研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、北京樂(lè)孚科技有限公司設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng) 趙陵川
趙陵川：
各位老師、各位學(xué)員，大家下午好：
非常感謝中裝新網(wǎng)邀請(qǐng)做公開(kāi)課的分享。
今天我的主題是綠色酒店設(shè)計(jì)與更新改造，分為三個(gè)部分，一是綠色酒店和全生命周期理念，二是酒店坪效和設(shè)計(jì)優(yōu)化，三是酒店建設(shè)全過(guò)程管理案例分享。
酒店設(shè)計(jì)包括了選址、外形、建筑、機(jī)電、裝飾及服務(wù)6個(gè)方面。酒店簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是兩件事，建筑空間和為人服務(wù)；酒店的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是坪效+客人口碑+社會(huì)認(rèn)知度；酒店產(chǎn)品的定位就是服務(wù)管理+場(chǎng)景營(yíng)造。
北京樂(lè)孚科技有限公司前身是北京樂(lè)孚裝飾工程有限公司，系中建集團(tuán)下屬企業(yè)改制而成，在2010年的時(shí)候，北京樂(lè)孚就在細(xì)分市場(chǎng)里選擇了酒店這個(gè)板塊，這些年一直秉承著“酒店全生命周期服務(wù)的領(lǐng)軍者”企業(yè)愿景，致力于成為“科技化、專業(yè)化、生態(tài)化”的酒店建筑科技綜合服務(wù)商，現(xiàn)在樂(lè)孚做的90%項(xiàng)目都是酒店項(xiàng)目，近期的冬奧會(huì)就承接了8個(gè)高端酒店，其中有四個(gè)是更新改造項(xiàng)目。
2013年北京樂(lè)孚與中國(guó)飯店協(xié)會(huì)和清華大學(xué)的專家教授共同成立了IDM酒店研究院，2016年參與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編制和坪效雙碳課題研究時(shí)，收集了中國(guó)、東亞、歐美等地區(qū)三千多家酒店建造數(shù)據(jù)和運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，實(shí)地調(diào)研了三百多個(gè)酒店項(xiàng)目，復(fù)盤(pán)了北京樂(lè)孚設(shè)計(jì)和施工過(guò)的上百個(gè)酒店項(xiàng)目，通過(guò)整合研發(fā)設(shè)計(jì)和酒店全過(guò)程管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了酒店社會(huì)學(xué)和酒店集成管理創(chuàng)新概念，在酒店建筑全生命周期和低碳可持續(xù)發(fā)展等方面有專業(yè)的研究成果。
下面我給大家做一個(gè)具體的分享，第一部分就是希望大家了解一下綠色酒店和全生命周期理念。中國(guó)是酒店投資的大國(guó)，也是酒店管理的小國(guó)，中國(guó)酒店首要任務(wù)是從酒店投資走向酒店管理。我們可以看到下邊這張圖，是咱們國(guó)家酒店全生命周期典型項(xiàng)目——北京飯店，它有百年歷史，1900年兩個(gè)法國(guó)人在北京東交民巷開(kāi)了一家小酒館，1901年搬至東單菜市場(chǎng)掛上“北京飯店”牌匾，1903年飯店遷址在王府井南口建起一座五層紅磚樓，1917年北京飯店向西擴(kuò)建為遠(yuǎn)東唯一豪華酒店，解放后它成為我們的國(guó)賓接待酒店。1900年亞運(yùn)會(huì)， 2008年奧運(yùn)會(huì)又做了擴(kuò)建和更新改造， 2018年包括今年2022年冬奧會(huì)還在做改造。北京飯店實(shí)際歷史非常悠久，從中還可以了解到中國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展歷程。
Hotel這個(gè)詞是由法語(yǔ)演變而來(lái)的，酒店在古代叫客棧，19世紀(jì)的時(shí)候叫豪華飯店，麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton）是豪華飯店的代表，1898年凱撒·麗茲把一個(gè)莊園改造成豪華飯店。商業(yè)飯店時(shí)代是19世紀(jì)中葉到20世紀(jì)，那時(shí)候酒店里配套有電燈、電話、電風(fēng)扇、馬桶，現(xiàn)在這些都是我們經(jīng)常用的，可是那時(shí)候最好最先進(jìn)的技術(shù)都是先運(yùn)用到酒店里，包括電梯。
新型飯店時(shí)期就是從20世紀(jì)50年代，二戰(zhàn)以后隨著商業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，酒店配套了更多的會(huì)議、餐飲和其他附屬娛樂(lè)功能。在中國(guó)1978年改革開(kāi)放后，到80年就有涉外酒店203家。酒店業(yè)1.0時(shí)代主要是政務(wù)接待，就是政府投資，或者是企業(yè)投資的樓堂館所，這個(gè)時(shí)期不是按酒店本身的產(chǎn)品定位去設(shè)計(jì)，而是為了政務(wù)服務(wù)的功能去設(shè)計(jì)。
酒店2.0時(shí)代，大家都知道地產(chǎn)爆發(fā)在它的黃金年代和白銀年代，酒店附加了房地產(chǎn)的一個(gè)商業(yè)配套屬性和金融屬性，并沒(méi)有體現(xiàn)酒店本身的經(jīng)營(yíng)特性。直到疫情的沖擊，地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的大部分酒店都是虧損的。
酒店現(xiàn)在進(jìn)入了3.0時(shí)代，更多的要關(guān)注消費(fèi)升級(jí)，要關(guān)注酒店資產(chǎn)管理。如上海民國(guó)時(shí)期的老飯店，最早設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)師是下了很大的功夫，當(dāng)時(shí)酒店的舞廳已經(jīng)采用了彈簧地板，可是到了現(xiàn)在翻新改造時(shí)，把傳統(tǒng)的彈簧地板改成了運(yùn)動(dòng)減震地板，完全沒(méi)有了那種彈簧地板輕盈的感覺(jué)，實(shí)際是我們沒(méi)有深入傳承和研究酒店客人需求，沒(méi)有把它的服務(wù)屬性延續(xù)下來(lái)。1988年咱們國(guó)家實(shí)行了第一批星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，多次改版后這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)在卻制約了酒店行業(yè)發(fā)展，制約了酒店設(shè)計(jì)創(chuàng)新。
北京樂(lè)孚IDM酒店研究院一直在做中國(guó)綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)得到了大家越來(lái)越多的認(rèn)可。大家可以看到這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)首先是綠色飯店建筑標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)的是健康、適用、高效。綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)增加了經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)安全健康的服務(wù)。最新的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)導(dǎo)則里，強(qiáng)調(diào)了綠色飯店全過(guò)程的管理，提出了酒店要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
酒店設(shè)計(jì)時(shí)除了要符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，更多應(yīng)該關(guān)注使用者的健康環(huán)境設(shè)計(jì)，包括通風(fēng)、凈化、安全、綠色客房、綠色餐飲。在2018年中國(guó)飯店協(xié)會(huì)提了一個(gè)雙二十行動(dòng)，企業(yè)效益提升20%，節(jié)能降耗20%，大家都知道能源成本和人力成本在酒店的經(jīng)營(yíng)成本中占比是非常大的，所以強(qiáng)調(diào)更多的節(jié)能降耗?，F(xiàn)在國(guó)家提出了雙碳目標(biāo)，實(shí)際對(duì)建筑這塊的要求提得更高。今年4月1號(hào)國(guó)家有一個(gè)強(qiáng)制性的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，提出更細(xì)化的碳達(dá)峰、碳中和路徑，那就是綠色酒店、綠色建筑、綠色施工，還有綠色經(jīng)營(yíng)。從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，建筑全過(guò)程碳排放占了全國(guó)總排放的51%，歐美國(guó)家在2007年甚至更早就已經(jīng)碳達(dá)峰了，中國(guó)還要到2030年才能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，雙碳目標(biāo)對(duì)我們未來(lái)去做酒店設(shè)計(jì)和酒店更新改造提出了更高的要求。
從我們的分析數(shù)據(jù)可以看到酒店竣工交付后，實(shí)際已經(jīng)是碳達(dá)峰了，未來(lái)它的目標(biāo)就是去做碳中和。紅色線是全國(guó)的一個(gè)碳達(dá)峰碳綜合曲線，綠色是IDM做的曲線，綠色酒店首先要做管理節(jié)能，要做調(diào)試節(jié)能，然后通過(guò)一些新的技術(shù)，包括中深層地?zé)?、空氣源供冷熱，包括光?chǔ)直柔技術(shù)，包括可再生能源規(guī)?；\(yùn)用，可以在2030年達(dá)到碳中和目標(biāo)。
酒店整個(gè)建設(shè)過(guò)程中存在諸多設(shè)計(jì)和管理的誤區(qū)，大多數(shù)項(xiàng)目在籌建籌備各階段缺乏有效的銜接溝通，價(jià)值和信息傳遞不對(duì)稱，存在漏斗效應(yīng)，酒店開(kāi)業(yè)后不能達(dá)到業(yè)主預(yù)期的設(shè)計(jì)要求和運(yùn)營(yíng)要求。這張圖里標(biāo)注了5個(gè)“Wu”，首先酒店它是個(gè)建筑物，很多開(kāi)發(fā)商寫(xiě)不出完整的任務(wù)書(shū)，做酒店前是一團(tuán)迷霧，然后在施工過(guò)程中和設(shè)計(jì)過(guò)程中又會(huì)有很多失誤，最終竣工后運(yùn)營(yíng)時(shí)才能恍然大悟，所以我們做酒店做設(shè)計(jì)時(shí)一定要?jiǎng)?wù)實(shí)。
這是大家都非常熟悉的迪拜7星帆船酒店，這個(gè)酒店引領(lǐng)了我們一些高端酒店和奢華酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，也產(chǎn)生了一些誤導(dǎo)，可是我們從這個(gè)酒店整個(gè)建造過(guò)程中看，是非常符合酒店屬性的，從前期策劃設(shè)計(jì)一直到竣工交付，大家可以去找一下這個(gè)紀(jì)錄片看看，《世界偉大工程巡禮》第九集—迪拜帆船酒店建造過(guò)程揭秘。
中國(guó)人做酒店的時(shí)候經(jīng)常出現(xiàn)一個(gè)誤區(qū)，大家可以看到這是北京燕郊的天子酒店，被評(píng)為十大最丑建筑。酒店是建筑產(chǎn)品，它需要優(yōu)生優(yōu)育，不是一個(gè)酒店設(shè)計(jì)師或者一個(gè)業(yè)主用來(lái)表現(xiàn)自己的。
然后這還有一個(gè)案例，寧夏的一個(gè)沙漠酒店設(shè)計(jì)，大家可以看到當(dāng)時(shí)做的規(guī)劃效果圖比較科幻，設(shè)計(jì)寓意也非常好，大漠孤煙直、長(zhǎng)河落日?qǐng)A，外形構(gòu)造非常異形的，這個(gè)酒店最終沒(méi)有落地，沒(méi)有落地是什么問(wèn)題？
可以看到沙漠里做了一個(gè)露天的泳池，維護(hù)成本、運(yùn)營(yíng)成本非常高，包括異型的造型，它的得房率非常低，業(yè)主邀請(qǐng)了洲際、萬(wàn)豪和很多國(guó)際管理集團(tuán)來(lái)提建議，因?yàn)槲磥?lái)會(huì)委托他們運(yùn)營(yíng)，沒(méi)一個(gè)酒店管理公司愿意接手，因?yàn)檫@酒店從外形、從定位、從整體規(guī)劃，就是一個(gè)錯(cuò)誤的產(chǎn)品，沒(méi)人愿意接手，然后整個(gè)方案就被放棄了。
最終這個(gè)酒店是按照這種模式去做的，這完全符合沙漠旅游的特性，我們?nèi)ド衬锊皇菫榱擞斡敬蚩?，現(xiàn)在這個(gè)酒店取名叫星星酒店。沙漠要體驗(yàn)沙漠特點(diǎn)，還可以看星星，酒店定位要符合本地地域的特性。
很多酒店在更新改造過(guò)程中還出了很多問(wèn)題，2017年英國(guó)一個(gè)酒店公寓因?yàn)橥鈮κ褂昧艘兹急夭牧?，比難燃材料每平米便宜了兩英鎊，少花了5000英鎊的結(jié)果造成了很大的火災(zāi)損失。1986年新加坡世界賓館短短60秒就倒塌了，是在它的更新改造過(guò)程中沒(méi)有做科學(xué)的論證和調(diào)研。包括2020年疫情期間，泉州酒店樓體倒塌，這個(gè)酒店當(dāng)時(shí)也是在改造的時(shí)候完全違規(guī)，按照業(yè)主的思路違規(guī)設(shè)計(jì)，違規(guī)施工造成了很大的損失。
酒店建筑有設(shè)計(jì)年限，我們不僅要關(guān)注它前期的設(shè)計(jì)效果、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、交付要求，更要關(guān)注它的全生命周期屬性，它最終使用功能和運(yùn)營(yíng)管理要求，包括它后期的更新改造。
這里有兩個(gè)案例，我們可以看到斯里蘭卡這個(gè)酒店完全是利用了當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光，利用了太陽(yáng)能，包括的泳池使用了可循環(huán)的凈化水，還有斐濟(jì)這個(gè)酒店，也是跟它的整個(gè)生態(tài)環(huán)境是相結(jié)合的。
我們做綠色酒店有幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，首先是可持續(xù)的一體化、系統(tǒng)化原則；第二與運(yùn)營(yíng)管理緊密聯(lián)系的原則；第三是以人為本的原則；第四是因地制宜的性能化原則；第五是被動(dòng)性技術(shù)優(yōu)先的原則；第六個(gè)是經(jīng)濟(jì)、適用的原則；第七是問(wèn)題導(dǎo)向、整體最優(yōu)的原則；第八我們?cè)O(shè)計(jì)時(shí)采用更多的新技術(shù)，比如計(jì)算機(jī)模擬與BIM的運(yùn)用。
酒店設(shè)計(jì)不僅是一個(gè)理念，還包括了使用空間、高效運(yùn)營(yíng)，更應(yīng)該關(guān)注酒店本身的資產(chǎn)管理和投資回報(bào)，只有盈利才能可持續(xù)發(fā)展。酒店的核心理念就是理解、傾聽(tīng)、思考，創(chuàng)造，這是做酒店設(shè)計(jì)時(shí)基本方法。
下邊這張圖右下角，大家可以看到一個(gè)酒店的建筑面積，客房數(shù)跟它的總投資額，房?jī)r(jià)出租率，收益率是一個(gè)閉環(huán)關(guān)系。
任何這一點(diǎn)改動(dòng)的話，都會(huì)影響到酒店未來(lái)整體的運(yùn)營(yíng)收益和投資回報(bào)，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)階段只考慮到建筑面積，房間布局、功能布局，不去因地制宜調(diào)研分析，導(dǎo)致出租率房?jī)r(jià)上不去，這個(gè)酒店投資會(huì)是虧損的，你設(shè)計(jì)做的再好，業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)師的評(píng)價(jià)都是不合格。
所以做酒店它實(shí)際是一個(gè)綜合性的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在存量市場(chǎng)占了酒店市場(chǎng)的百分之六十左右。我們?cè)谧鼍频甑母赂脑鞎r(shí)，要給它去診病，要去看到它的問(wèn)題，然后提出優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，找到新的運(yùn)營(yíng)機(jī)遇。
第二部分我給大家講一下酒店坪效和設(shè)計(jì)優(yōu)化。
前面我們講了酒店就是建筑空間加時(shí)間加為人服務(wù)，酒店坪效講什么？首先是建筑空間，因?yàn)樵O(shè)計(jì)決定了這個(gè)酒店80%未來(lái)的收益。
我們提出了收益面積和非收益面積概念。酒店大堂、機(jī)房、廚房，包括辦公、后勤，是非收益面積，它是不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益的。具備實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益的是客房，會(huì)議，餐飲和多功能服務(wù)區(qū)域，消防通道和樓梯就是每個(gè)建筑物必配的，我們把它劃到收益面積里，最終在整個(gè)建筑空間里，我們強(qiáng)調(diào)的是收益面積最大化、業(yè)態(tài)比例最佳、動(dòng)線短不交叉、降低建造成本。還有20%是在后期的管理，后期管理包括了人效、能效、收益管理，還有設(shè)備設(shè)施的完好性。
這里我們更多的關(guān)注人力資源管理、收益管理、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)分析、信息管理，整個(gè)酒店強(qiáng)調(diào)為人服務(wù)，為客人和員工做服務(wù)設(shè)計(jì)。
對(duì)于固定的經(jīng)營(yíng)面積來(lái)說(shuō)，酒店花費(fèi)在每一平米上的水電費(fèi)、電費(fèi)甚至人工費(fèi)都是固定的，如果提高單位面積的銷售額，就更能達(dá)到更有效的一個(gè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。
特別對(duì)于單體酒店來(lái)說(shuō)，坪效意義更為重大，因?yàn)榫频甑拿容^低，它只有通過(guò)加快商品的銷售速度，就是重復(fù)利用的功效才能更達(dá)到更高的一個(gè)利潤(rùn)。
比如現(xiàn)在市面上能看到有些電影主題酒店，客房經(jīng)營(yíng)狀態(tài)好的話，最多一天能賣(mài)8次。一天24小時(shí)，刨去睡覺(jué)8個(gè)小時(shí)，剩下16小時(shí)，一個(gè)電影大概一個(gè)半小時(shí)兩個(gè)小時(shí)，它變成了一個(gè)小型的私人電影院。
還有一種年輕人接觸較多的電競(jìng)酒店，它的收益它不完全來(lái)自于客房出租收益，更多地來(lái)自于它的服務(wù)費(fèi)，占比能達(dá)到百分之二三十。普通酒店客房一個(gè)標(biāo)間放一張大床或者兩個(gè)雙人床，電競(jìng)酒店可以改造成4張床或者6張床。
相應(yīng)于它的收益就比其他的酒店就會(huì)多個(gè)3倍4倍，至于五六倍。最早電競(jìng)酒店剛起來(lái)的時(shí)候，基本上8個(gè)月就能收回投資成本，現(xiàn)在可能競(jìng)爭(zhēng)比較厲害，相對(duì)房?jī)r(jià)下降比較多，可是它整體的收益還是比傳統(tǒng)酒店更好。
做酒店設(shè)計(jì)的時(shí)候，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐目驮葱枨?，根?jù)經(jīng)營(yíng)主題和業(yè)主的投資回報(bào)，先做一個(gè)定性的可研分析，之后才能下手去做設(shè)計(jì)。
酒店的坪效要事先給定量，既有建筑的建筑空間這塊已經(jīng)限死了，結(jié)構(gòu)框架是改變不了的，設(shè)計(jì)時(shí)需要知道已給定的面積里，哪些能產(chǎn)生收益，哪些不能產(chǎn)生收益，這牽扯到一個(gè)“有效坪數(shù)”的定義。
在改造過(guò)程中要減少這種無(wú)效的坪數(shù)，使無(wú)效的坪數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行簲?shù)，去提高酒店門(mén)店的營(yíng)業(yè)能力，在設(shè)計(jì)時(shí)要減少收益比較低的功能設(shè)計(jì)。
四五星酒店是全服務(wù)酒店，收益來(lái)源比較廣泛，精品酒店收益實(shí)際更多的是客房收入，做設(shè)計(jì)時(shí)就需要更多的考慮客房配置。在我們經(jīng)手的一些項(xiàng)目過(guò)程中，經(jīng)常幫業(yè)主去做設(shè)計(jì)優(yōu)化，也叫集成管理的設(shè)計(jì)優(yōu)化。通過(guò)這種集成管理的設(shè)計(jì)優(yōu)化，在保證品質(zhì)的情況下基本上能夠降低投資10%以上，還有整體的節(jié)能設(shè)計(jì)優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)期間能源成本支出能夠減少30%。
下面這個(gè)案例是我們研究院王大承老師的項(xiàng)目，他是貝聿銘的徒弟，他跟貝老師一塊去做紐約四季酒店，整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房套內(nèi)面積只有27平米，可是布局和配置做得非常好。
大家都知道酒店的動(dòng)線設(shè)計(jì)，實(shí)際更多的講客房房門(mén)外這些動(dòng)線，比如客人動(dòng)線、服務(wù)動(dòng)線、餐飲動(dòng)線，可是在酒店房間里動(dòng)線卻很少關(guān)注，這叫家居動(dòng)線，酒店客房里一共有5大功能，這些功能如果設(shè)計(jì)的時(shí)候只是按照常規(guī)的思維去隨意布置的話，這些動(dòng)線各個(gè)功能使用的時(shí)候會(huì)有交叉重復(fù)路徑，客人在這個(gè)房間里會(huì)感到非常的不舒適。所以在做酒店設(shè)計(jì)時(shí)，更應(yīng)關(guān)注客人的體驗(yàn)感受，然后再去做平面布局，最終達(dá)到設(shè)計(jì)效果和客人滿意度。
通過(guò)IDM數(shù)據(jù)庫(kù)分析結(jié)果可以看到，改革開(kāi)放以后，八十年代國(guó)外資本家或者港澳臺(tái)資本家投資了中國(guó)一些酒店，比如北京的建國(guó)酒店，他當(dāng)時(shí)每間房均攤的建筑面積只有80多平米；廣州的白天鵝因?yàn)楹娇湛刂疲髽窍薷?00米，可是政府要求它必須有1000套房，怎么去達(dá)到？只有去把酒店的層高去降低，最終酒店層高是2.75米，現(xiàn)在酒店層高基本都在3.3米以上， 2.75米層高通過(guò)各項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計(jì)也是能達(dá)到。
在1995年到2005年，地方政府或者是一些國(guó)有企業(yè)投資的酒店每間房平攤的建筑面積平均達(dá)到了120平米。2005年到2016年，房地產(chǎn)時(shí)代和酒店2.0時(shí)代，我們做了一些數(shù)據(jù)分析，基本上每間房都會(huì)攤到150到200平米建筑面積，有些個(gè)別的度假酒店能達(dá)到200多平米，大家可以去做一個(gè)對(duì)比分析，一間房攤到100平米跟攤到200平米，他最終的酒店房間數(shù)就會(huì)少了一半，它的經(jīng)營(yíng)收益大家可以想象能夠少到多少。
這是幾年前IDM做的北京一個(gè)酒店改造優(yōu)化設(shè)計(jì)，包括它的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)我們也做了調(diào)整。比如原來(lái)室外有一個(gè)鍋爐房，我們優(yōu)化以后，因?yàn)楝F(xiàn)在新設(shè)備新技術(shù)都不斷的發(fā)展，鍋爐都可以小型化模塊化，完全可以把鍋爐設(shè)備挪到其他的位置，鍋爐房我們就把它變成一個(gè)小型的宴會(huì)廳，把一個(gè)原來(lái)機(jī)房的非收益面積變成了一個(gè)有效的收益面積。另外在北京地區(qū)酒店的坪效比不過(guò)辦公出租還有公寓出租，該酒店的位置正好在二環(huán)邊上，我們建議業(yè)主把原來(lái)收益比較低的大堂吧，包括泳池，包括桑拿spa，都改造后變成對(duì)外辦公出租，不用高檔裝修，只保留客房服務(wù)功能，這樣總體投資額降低了5千萬(wàn)，整個(gè)投資回收周期原來(lái)是10年，現(xiàn)在改變成了5年內(nèi)就能回收。
另外從這個(gè)圖表數(shù)據(jù)上大家可以看到，這是我們前幾年機(jī)電優(yōu)化的一個(gè)項(xiàng)目。酒店的機(jī)電原設(shè)計(jì)裝機(jī)容量非常高，通過(guò)我們優(yōu)化減少了一臺(tái)設(shè)備和部分機(jī)房面積，但是酒店運(yùn)營(yíng)使用后設(shè)備負(fù)載率只有30%，還有更多優(yōu)化空間。所以我們?cè)诙瑠W崇禮酒店項(xiàng)目，通過(guò)IDM數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)標(biāo)分析，機(jī)電部分原始設(shè)計(jì)概算是5,000萬(wàn)，優(yōu)化后直接就降低了2,000萬(wàn)。
我們做室內(nèi)設(shè)計(jì)更應(yīng)該關(guān)注機(jī)電部分，因?yàn)樵诰频隀C(jī)電建造成本占了約1/3，它的運(yùn)營(yíng)成本占了它的不動(dòng)產(chǎn)的1/2，然后90%的設(shè)備都隱藏在吊頂、管井和機(jī)房里面。
運(yùn)營(yíng)期間可以看到像攜程等OTA上面的一些評(píng)價(jià)，更多的客人投訴實(shí)際是都跟機(jī)電有關(guān)系，水冷了熱了，風(fēng)速噪音溫度等有問(wèn)題，以及一些環(huán)境問(wèn)題。所以在酒店籌建和更新改造過(guò)程中，我們做設(shè)計(jì)的時(shí)候，更應(yīng)該關(guān)注這些機(jī)電設(shè)備是否符合酒店要求。
我還有兩個(gè)案例給大家分享一下。這是一個(gè)冬奧的酒店案例，設(shè)計(jì)是北京一個(gè)著名大院做的，效果做出來(lái)確實(shí)非常好，可是建筑師他只關(guān)注了外觀效果，它造成了什么問(wèn)題？
大家可以看到，從建筑外觀來(lái)說(shuō)，肯定是窗戶越大越高，效果越好，可是設(shè)計(jì)師只關(guān)注了建筑效果，多少也考慮了室內(nèi)吊頂高度，北京地區(qū)的外窗開(kāi)啟有地方設(shè)計(jì)規(guī)范必須內(nèi)開(kāi)，但是等實(shí)際施工時(shí)發(fā)現(xiàn)，窗扇與室內(nèi)設(shè)計(jì)的窗簾盒高度沖突了，窗扇內(nèi)開(kāi)時(shí)打不開(kāi)了。窗戶尺寸不光是一個(gè)與外墻和室內(nèi)吊頂銜接的問(wèn)題，實(shí)際還有一個(gè)酒店窗簾盒標(biāo)準(zhǔn)要求。
為什么酒店要去做窗簾盒？因?yàn)樗幸粋€(gè)五星級(jí)酒店品質(zhì)要求，要求必須是雙道窗簾，窗簾盒除了寬度要達(dá)到200mm，高度也要達(dá)到200mm，為什么要達(dá)到200？大家從這張圖上可以看到，窗簾盒深度不夠而外窗又太大，陽(yáng)光會(huì)從上口縫隙反射進(jìn)房間，居住品質(zhì)上就不能滿足這種高星級(jí)酒店密閉遮光的要求。酒店設(shè)計(jì)除了需要了解設(shè)計(jì)規(guī)范，更要懂酒店管理標(biāo)準(zhǔn)，懂客人使用要求。
同樣這個(gè)案例，我們?cè)谧鍪覂?nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候，還要考慮窗簾搭接的方向，因?yàn)榇罱臃较虮仨毧紤]陽(yáng)光照射因素，會(huì)不會(huì)從窗簾搭接的豎向的縫隙照到客人睡覺(jué)的床頭，另外窗簾軌最少要重疊25公分。
這是北京一個(gè)政務(wù)接待酒店業(yè)主給我們提的一個(gè)要求。酒店都是接待一些國(guó)賓，政府高層領(lǐng)導(dǎo)等，運(yùn)營(yíng)時(shí)很大的一個(gè)問(wèn)題就是房間衛(wèi)生間有異味，一直有。在這次更新改造的時(shí)候，就給我們提了這個(gè)要求，一定要避免房間的衛(wèi)生間的異味！
我們從設(shè)計(jì)方面、施工管理，設(shè)備選型，運(yùn)維管理幾方面找出了25個(gè)以上會(huì)造成衛(wèi)生間異味的產(chǎn)生因素。
首先酒店衛(wèi)生間干濕分區(qū)，濕區(qū)是淋浴房，干區(qū)是馬桶和洗手盆。干區(qū)不是經(jīng)常有水，地漏非常容易干燥。我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候，一定是要把洗手盆的下水管跟干區(qū)的地漏設(shè)計(jì)共用一個(gè)P彎，這樣就在洗手盆排水的時(shí)候，水會(huì)一直存在p彎這里,就不會(huì)有干燥返臭的問(wèn)題。
整個(gè)排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)，豎管到屋面還有一個(gè)通風(fēng)和通氣孔，這兩個(gè)管子如果高度比較接近的話，容易串味。還有選型的時(shí)候可能會(huì)選節(jié)水型兩三升的馬桶，如果馬桶距離管井非常遠(yuǎn)，這種兩三升的水，它是不可能把污物直接沖到豎管里去的，日積月累以后，它就會(huì)有異味散發(fā)。
我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候，不光考慮我們室內(nèi)設(shè)計(jì)效果，更關(guān)注它的一些底層要求，包括未來(lái)的酒店運(yùn)維要求。比如地漏，如果服務(wù)員清潔不及時(shí)的話，地漏里污物堆積會(huì)越來(lái)越多，容易出現(xiàn)排水不暢，建議淋浴房地漏一定是要設(shè)計(jì)成兩個(gè)，或者直徑要大一些，地漏選型盡量不要太復(fù)雜，包括它的水封的高度，必須要達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
還有我們選擇智能馬桶的時(shí)候，大家都知道智能馬桶是配了電線和熱水管，如果這個(gè)潔具產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不合理，如果穿電線穿熱水管的孔洞沒(méi)有密封措施，就容易在馬桶的內(nèi)部形成串味返臭。
我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)如浴缸下水管、洗手盆的 S彎下水管跟預(yù)埋排水管密封情況，排煙排風(fēng)設(shè)備設(shè)計(jì)和安裝的問(wèn)題會(huì)都造成異味散發(fā)，IDM做綠色飯店工程審計(jì)的時(shí)候經(jīng)常碰到這些設(shè)計(jì)和施工問(wèn)題。所以在做酒店設(shè)計(jì)的時(shí)候，要考慮后面的施工，要考慮設(shè)備的選型，要考慮后期運(yùn)維的要求。
現(xiàn)在酒店設(shè)計(jì)可采用的新技術(shù)越來(lái)越多，如大家都已運(yùn)用的 VR全景設(shè)計(jì)和動(dòng)畫(huà)漫游，現(xiàn)在發(fā)展到元宇宙虛擬設(shè)計(jì)。還有裝配式技術(shù)，幾年前雄安新區(qū)第一個(gè)建筑物，它的市民服務(wù)中心公寓，就是用裝配技術(shù)設(shè)計(jì)的一個(gè)集裝箱式酒店建筑。
技術(shù)進(jìn)步是酒店新發(fā)展的機(jī)遇，首先要提升客人的感受，第二要提高管理水平，要通過(guò)大數(shù)據(jù)去做精準(zhǔn)分析。第三是要考慮節(jié)能降耗。
現(xiàn)在有些酒店有自助辦理的機(jī)器人，包括送物的機(jī)器人，室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候要考慮機(jī)器人通道的要求，要考慮后期怎么降低酒店的運(yùn)營(yíng)成本。
第三部分我給大家分享酒店建設(shè)全過(guò)程。
前面我給大家講了酒店建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)了很多設(shè)計(jì)誤區(qū)。業(yè)主做前期的策劃和方案時(shí)，都會(huì)請(qǐng)一些大師做方案，然后到專業(yè)設(shè)計(jì)院做施工圖的時(shí)候，有些施工圖設(shè)計(jì)師不能把大師的理念去完全落地，這打了個(gè)折扣，到了施工階段又打了個(gè)折扣，驗(yàn)收的時(shí)候?yàn)榱粟s工期再打個(gè)折扣，到運(yùn)行的時(shí)候又打個(gè)折扣，基本上我接觸的很多項(xiàng)目，到了竣工交付的時(shí)候，有70%都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)最初的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)要求，這里面出現(xiàn)的問(wèn)題就是信息傳遞漏斗。
這是我們做的一個(gè)冬奧項(xiàng)目。首先是做酒店定位，第二是項(xiàng)目立項(xiàng)，第三是專業(yè)設(shè)計(jì)，第四是裝修工程，第五是監(jiān)控進(jìn)度，第六是現(xiàn)場(chǎng)整改，第七是酒店籌備，第八是要做成本控制。
在前期的定位分析時(shí)，我們更多的是要去優(yōu)化成本和控制造價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)一共批下來(lái)是6.8個(gè)億，通過(guò)優(yōu)化以后是6.4個(gè)億，最終竣工審計(jì)完了也是6.4個(gè)億，通過(guò)我們酒店建設(shè)全過(guò)程管理，降低了4,000萬(wàn)投資。
建設(shè)全過(guò)程過(guò)程中我們更關(guān)注設(shè)計(jì)管理，設(shè)計(jì)管理里更多是強(qiáng)調(diào)計(jì)劃管控，整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度中如樣板間階段，當(dāng)時(shí)這個(gè)樣板間因?yàn)闀r(shí)間很緊，一年半要完成這個(gè)酒店，我們就在異地要求施工單位按照設(shè)計(jì)要求去搭建。把前期的這些酒店設(shè)計(jì)和施工問(wèn)題集中通過(guò)樣板間得到整改，得到綜合的信息反饋，在實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施的時(shí)候，避免了這些問(wèn)題的發(fā)生也確保了工期進(jìn)度。
IDM現(xiàn)在比較多的一個(gè)工作就是作為業(yè)主的顧問(wèn)和管家，然后把我們的專業(yè)化服務(wù)貫穿于整個(gè)酒店全過(guò)程。從前期的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、能源環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)，到施工實(shí)施，然后到運(yùn)維管理。整個(gè)酒店建設(shè)全生命周期分了6個(gè)階段，包括咨詢、設(shè)計(jì)、施工、交付、調(diào)試，更新改造，在這6個(gè)階段去保證酒店資產(chǎn)的大幅度的升值。
近期北京樂(lè)孚承接酒店項(xiàng)目更多的是一些EPC項(xiàng)目，就是包括設(shè)計(jì)施工采購(gòu)。我們做EPC項(xiàng)目有很大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)技術(shù)的整合，包括一些資源的整合，去做到坪效最大化、設(shè)計(jì)模塊化、硬裝標(biāo)準(zhǔn)化、制作工業(yè)化、安裝簡(jiǎn)單化、施工規(guī)范化。
再談?wù)勍ㄟ^(guò)數(shù)字化重塑酒店的業(yè)務(wù)架構(gòu)，比如提升它的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)水平，精細(xì)化賓客服務(wù)，搭建集成的數(shù)據(jù)平臺(tái)，構(gòu)建數(shù)字化的營(yíng)銷體系，提供一個(gè)在線的能源管理平臺(tái)。通過(guò)提供能源安全經(jīng)濟(jì)方面的綜合解決方案，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和云計(jì)算去滿足酒店數(shù)字化的轉(zhuǎn)型。
酒店在后期的更新改造中需要更關(guān)注它的運(yùn)營(yíng)成本，從這個(gè)數(shù)據(jù)圖表可以看到我們分析的北京26家五星級(jí)酒店，節(jié)能潛力都有40%。
前面我們講酒店就是兩件事，一個(gè)是建筑空間，一個(gè)是為人服務(wù)，酒店服務(wù)設(shè)計(jì)非常重要，這是找了一張亞朵酒店的客戶體驗(yàn)圖，大家可以看到更多的是酒店客人對(duì)這個(gè)酒店的體驗(yàn)，它的裝修風(fēng)格，房間大小，包括價(jià)格。
那亞朵為什么做得比較好？它講究了幾個(gè)方面，首先是地段，一個(gè)酒店掙不掙錢(qián)，地理位置非常關(guān)鍵，價(jià)格在高度競(jìng)爭(zhēng)情況下，它提供了更多服務(wù)的附加價(jià)值。同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)下，它的售房?jī)r(jià)格要比其他品牌酒店要高20~30%，個(gè)別的還能高到50%。
這是在香格里拉做的一個(gè)項(xiàng)目，大家可以看到上面兩張圖是它的茶餐廳，正常全日餐設(shè)計(jì)的時(shí)候，都是1.8平米一個(gè)座位，因?yàn)檫@個(gè)酒店在市中心，全日餐的翻臺(tái)率非常高，我們通過(guò)動(dòng)線優(yōu)化，服務(wù)設(shè)計(jì)優(yōu)化，然后每個(gè)餐位只有1.4平米，這樣增加了更多的餐位，它的經(jīng)營(yíng)效益就非常更好。
右邊大家可以看到這張盤(pán)子，這是當(dāng)時(shí)我們更深的一個(gè)研究。這個(gè)盤(pán)子大小實(shí)際會(huì)影響到客人每次取餐的次數(shù)，次數(shù)如果多了以后，客人的動(dòng)線擁擠度，包括留的過(guò)道寬度，就會(huì)有很大的影響。這個(gè)盤(pán)子大小正好符合一次能夠吃飽的量，第二便于手拿。
還有現(xiàn)在疫情對(duì)酒店影響非常大，酒店設(shè)計(jì)的時(shí)候要考慮提供健康指標(biāo)，包括疫情防控，包括溫濕度，pm值等環(huán)境質(zhì)量10項(xiàng)指標(biāo)，可以在酒店的大堂有顯示屏或者是標(biāo)識(shí)去告訴每個(gè)客人，這是一個(gè)安全綠色健康的酒店。
舊的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)里要求必須有程控電話，實(shí)際上客人用的很少，更多的需求是前臺(tái)服務(wù)，程控電話包括其他的一些弱電客控，都可以整合到一套完整的ONEBOX智能化系統(tǒng)里頭，這樣就減少了酒店的一些投入，也能更高效運(yùn)營(yíng)。
今天給大家做了一個(gè)簡(jiǎn)單的分享，在中國(guó)雙碳目標(biāo)壓力下，未來(lái)酒店的籌建和改造要體現(xiàn)綠色、低碳、健康、安全等特點(diǎn)，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師在酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理工作中，必須堅(jiān)持以節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、安全健康為理念，以科學(xué)的設(shè)計(jì)、有效的管理和先進(jìn)高效的技術(shù)措施為手段，以資源效率最大化、環(huán)境影響最小化為目標(biāo)，為酒店消費(fèi)者提供安全健康舒適的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與效益的雙贏。希望通過(guò)本次“中裝杯”系列活動(dòng)的公開(kāi)課分享和相關(guān)案例講解，讓各位設(shè)計(jì)師學(xué)員們了解綠色酒店的核心知識(shí)和酒店全生命周期理念，今后設(shè)計(jì)出的作品能讓管理者好用、客人感到舒適、業(yè)主還能有所回報(bào)。謝謝大家！
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